De siste månedene har leieprisene i Oslo og andre norske byer økt kraftig. E24 melder at snittsprisen for å leie en leilighet i Oslo har økt med 2000 kroner, omlag 15 prosent, siden januar i år.
Leieprisene henger sammen med den øvrige inflasjonsspiralen, men det er først og fremst fundamentale forhold som driver leieprisene oppover: etterspørselen etter å leie bolig er større enn tilbudet.
Færre utleiere
Jeg har tidligere advart om at leiemarkedet vil forverre seg, men det kan se ut som landets politikere har har sagt opp abonnementet sitt i Liberaleren. I stedet omtaler de til stadighet investering i eiendom som et spekulativt prosjekt hvis formål kun er å øke forskjellene. Dette underslår investeringens funksjon, nemlig å dekke behovet folk har for å leie bolig.
Dagens og forrige regjering har i lengre tid forsøkt å dempe boligprisveksten ved å beskatte eiendom hardere. Solberg-regjeringen økte formuesverdien på sekundærbolig fra 80 til 90 prosent og dagens regjering økte den videre til 95 prosent av boligverdien. I tillegg har eiendomsskatten økt mye de siste årene; i 2022 krever kommunene 8 milliarder i boligskatt, nesten en halv milliard mer enn i fjor.
Det har blitt dårligere butikk å drive utleie, samtidig har utvalget av utleieboliger blitt dårligere og dyrere. Siden 2019 har andelen sekundærboliger falt sammenhengende, og er nå på et bunnivå. I Oslo har antall sekundærboliger falt med 6,5 prosent på to år.
Det må man regne som villet politikk; tidligere finansminister Siv Jensen sa følgende da regjeringen innførte 40 prosent egenkapitalkrav på sekundærbolig i Oslo:
– Kjøpere av sekundærbolig kan drive opp prisene for andre kjøpere. Strengere krav til egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo kan derfor begrense spekulasjon og gi mindre press i budrundene for unge og familier som skal etablere seg i sin første bolig.
Utilsiktede konsekvenser
Det er en fin tanke å forsøke å stimulere til at flere skal eie egen bolig. Problemet er at intensjoner ofte har utilsiktede konsekvenser. Dersom man forsøker å dempe boligprisveksten ved å gjøre det mindre attraktivt å investere i sekundærboliger, vil man samtidig redusere tilbudet av utleieboliger. Dette øker leieprisene og man rammer de man forsøker å hjelpe.
Økt skatt har minimal effekt i å “få flere inn på boligmarkedet”. Det er ikke kun boligprisen som avgjør om folk kan kjøpe bolig, men den enkeltes livssituasjon. Det er lite trolig at studenter, for eksempel, plutselig vil begynne å kjøpe bolig fremfor å leie, kun fordi færre investerer i sekundærbolig. Dette forklarer hvorfor andelen som eier og leier bolig har vært relativ lik de siste 30 årene – 80/20 på landsbasis og 75/25 i større byer – til tross for endringer i boligpriser og boligbeskatning.
I den grad økt skatt og egenkapitalkrav for sekundærbolig demper boligprisveksten, vil det likevel gi begrenset nytte for leietakere som forsøker å kjøpe bolig. Økningen i leiepriser gjør at leietakere kan spare mindre, og dermed er man like langt.
Det er pengepolitikken, og tilgangen på billig kreditt, som er driveren i boligpris- og gjeldsveksten; man kan ikke skape et problem for deretter å skatte seg ut av det. Et funksjonelt leiemarked er avgjørende for en funksjonell by. Dersom politikerne behandler boliginvesteringer som «død kapital» og utleiere som nyttesløse spekulanter, vil ikke markedet kunne dekke det vedvarende behovet for utleieboliger. Investoren kan plassere pengene sine andre steder, leietakeren har ikke den muligheten.
