Oslo-aktivister krever endringer i boligpolitikken. Det er imidlertid ingen grunn til å tro at en mer aktiv boligpolitikk vil bedre situasjonen for leietagere.
På noen uker har kampanjen Reduser husleia fått tusenvis av følgere på instagram med kontoen #Mindrittleilighet. Aktivistene oppfordrer leietagere til å dele bilder og erfaringer fra dårlige leieforhold. Kravet deres er enkelt: lavere husleie og bedre leieforhold.
En av initiativtakerne, Ninthu Paramalingam, forklarer til Dagsavisen at de krever en «grunnleggende endring» i boligpolitikken:
– Folk har ikke peiling på rettighetene sine. Det har blitt normalisert å betale 6000 kr for et kott med mugg –– det er helt sykt at det er vært lov! Vi har alle grunner til å organisere oss, og nå må vi gjøre noe!
Overdriver situasjonen
Jeg liker grasrotsoppgjør. På sitt beste kan slike initiativer bidra til å korrigere dårlig oppførsel i markedet. Det er tydelig at mange deler oppfatningen om at leiemarkedet, spesielt i Oslo, er for dyrt og dårlig. Å få slike erfaringer opp og frem kan øke bevisstheten til både leietagere og utleiere, og det kan presse utleiere til å lage bedre avtaler og sørge for at disse blir fulgt opp.
Det vil derimot ikke føre til at leietagere organiserer seg eller skape den grunnleggende forandringen i boligpolitikken som kampanjen etterspør. Dette vil kun skje dersom kampanjen får stort nok politisk gjennomslag, noe som er tvilsomt. Kampanjen støtter venstresiden og spesielt SV, som på bakgrunn av aksjonen tok til orde for å endre grunnloven med den begrunnelse at «bolig skal være en rettighet og ikke en vare.»
Det er kjipt at folk opplever dårlige boforhold og utleiere som ikke imøtekommer deres behov på en seriøs måte. Samtidig overdriver kampanjens «kamp mot urettferdighet» den generelle kvaliteten på utleieforhold i norske byer. Undersøkelser viser at de fleste leietagere i Norge er fornøyde, og enkelte av selskapene kampanjen henger ut på sosiale medier har en kundetilfredshet på 90 prosent.
Kampanjen mener at selve markedsprisen på leie er urettmessig høy, noe som ifølge aktivistene gjør ”de fleste utleieobjekter i Oslo til drittleiligheter”. I et radiointervju begrunner de dette med at leietagere «betaler mye mer enn det man får – du skulle hatt et palass for alle disse pengene her.” Hovedvekten av klagene som sendes inn ser ut til å være fra de mest populære bydelene i Oslo; selv ikke med SV som byens enehersker vil alle kunne bo i palass på Grünerløkka.
Reguleringer svekker kvaliteten
Det er et stort press på boliger i Oslo, som i alle storbyer. Prisveksten de siste årene, drevet frem av historisk lave renter, har favorisert de kapitalsterke med høy tilgang på lån. Høyere boligpriser har en tendens til å øke leieprisene, ettersom det må være et samsvar mellom avkastningen på utleie for at boliginvestering skal lønne seg.
Selv om kampanjen påpeker reelle materielle skjevheter, er det verdt å merke seg at gapet mellom boligpriser og leiepriser aldri har vært større. Det vil si at man aldri har fått lavere avkastning på leieinntekter i forhold til prisen på bolig enn i dag. Rentepolitikken stimulerer til investering i bolig hovedsakelig fordi det forventes videre prisvekst. Dette har gjort det vanskeligere å anskaffe egen bolig, men det har også økt tilbudet av utleieleiligheter.
Årsaker til at økte boliginvesteringer ikke har gitt større reduksjon i leiepriser er den høye etterspørselen i sentrale strøk og fordi få aktører har mange leiligheter, som dermed får mer kontroll over det generelle prisnivået. Statens boligpolitikk bidrar til å forsterke denne tendensen, ved at de gjør det vanskeligere for småsparere å investere i sekundærbolig. Dette gir større utleieselskaper mindre konkurranse i utleiemarkedet.
Vi trenger flere bolighaier
Investering i bolig blir av mange ansett som «død kapital» og negativt for den økonomiske aktiviteten. Dette var blant begrunnelsene da regjeringen innførte 40 prosent egenkapitalkrav på sekundærboliger i 2016, og det brukes som begrunnelse for eiendomsskatt. Dette overser imidlertid at folk etterspør steder å leie; den eneste praktiske måten å møte dette behovet er at folk eier utleieboliger. Da er det bedre at dette spres på flere eiere.
Istedenfor å moderere rentepolitikken, som er den reelle årsaken til inflaterte boligpriser, gjør staten det vanskeligere å investere i boliger. Dette bidrar til å redusere tilbudet av utleieboliger, noe som skaper et skjevere forhold mellom utleier og leietager og reduserer insentivene til å tilby bedre utleieforhold. Dersom utleier vet at leietagerne enkelt kan bytte bosted ved misnøye, vil de også skjerpe sin oppfølgning og kvalitetssikring av utleieobjektet.
En hovedinnvending mot å deregulere sekundærboligkjøp er at det øker prisnivået og dermed gjør det vanskeligere for folk å komme inn på boligmarkedet. Dette stemmer, men her overser man at det alltid vil være et vedvarende behov for å leie bosted. Norge har kultur for å eie egen bolig, men for mange er ikke dette et gunstig eller reelt alternativ, grunnet økonomi og livssituasjon. Da må vi tillate markedet å dekke dette behovet.
Alternativet er verre
Aktivistene og deres følgere på sosiale medier tar opp reelle problemer i et hett boligmarked, som har gjort enkelte utleiere sløve og bortskjemte. Til Dagsavisen sier Paramalingam at «vi må organisere oss, fordi vi som har opplevd urettferdighet må gå sammen. Vi sitter ikke med like mye penger og resurser som bolighaiene, vi kjemper bare for rettferdig bolig. Myndighetene må høre på oss!»
Det mangler mer på de konkrete forslagene, men Paramalingam foreslår å sette et makstak på husleie og bygge ut flere studentboliger. Førstnevnte forslag er politisk useriøst, men dessverre nødvendig å kommentere.
Det generelle prisnivået er kun signaler som sier noe om forholdet mellom tilbud og etterspørsel etter boliger, og det er dermed det mest praktiske verktøyet for å fordele begrensede ressurser. Hvis leieprisene stiger vil flere investere i utleie, noe som på sikt vil redusere prisen og forbedre kvaliteten. Priskontroll, slik Norge førte i etterkrigstiden, vil med sikkerhet gi kronisk boligmangel fordi det ødelegger disse prissignalene. Det er verre å stå uten bolig når man har fått ny jobb eller studieplass, enn det er å betale stiv pris for leia.
Forslaget om å øke utbyggingen av studentboliger er bedre, men ingen generell løsning på utleieproblematikken. En del studenter lever trangt, men studier er en investering i høyere lønn og bedre posisjoner i samfunnet i fremtiden. Denne investeringen – i form av gratis utdanning, billig lån og stipend – finansieres av skattebetalerne, mange som selv er leietagere og lavtlønnede. Studenter er i en midlertidig livsfase, de er ikke en underpriviligert gruppe og de bør heller ikke behandles deretter.
Når SIO eller kommunen bygger utleieboliger, konkurrerer de om begrensede tomter med private utbyggere. For at noen grupper skal få lavere, subsidiert leiepris vil andre leietagere normalt betale høyere markedspris, ettersom de konkurrerer om begrensede ressurser. Det er ikke bare leien, men det totale kostnadsnivået som påvirker økonomien til studenter og lavtlønnede. Tiltak for å redusere prisen på mat, alkohol og transport vil ha stor betydning for de fleste studenter, og kan enkelt gjennomføres med lettelser i avgiftene. En politikk som øker statlige utgifter, og med det skattenivået, vil ha motsatt effekt, nemlig å skape ytterligere prispress på sikt.
Aktivistene må gjerne henge ut useriøse bolighaier, men de bør anerkjenne at leietagere er helt avhengig av at folk investerer i utleieboliger. Da må det foreligge gode nok insentiver til at dette lønner seg.
