Bjørn Kolle forsøker i artikkelen En tomtefesters svar til Vanebo å påpeke svakheter med mine resonnementer rundt den nye tomtefesteloven. Dette er mitt svar til ham.
I Kolles artikkel vil han fremstille meg som en virkelighetsfjern ideologirytter som har sett meg blind på prinsipper. Dette tar jeg som en kompliment. Men ideologiske prinsipper er kun verdifulle i den grad de stemmer overens med virkeligheten. Plasshensyn tilsier at jeg ikke skal utdype dette noe videre. Siden Bjørn Kolle mener at teori ikke er egnet til diskusjonen om tomtefeste, vil jeg videre i mitt innlegg kun bruke «praktiske argumenter».
Kolle mener at et tomtefesteforhold innebærer at bortfester har gitt fra seg «alle praktiske elementer vi forbinder med eiendomsrett da han festet bort tomta». Dette er i og for seg riktig. Men dette gjøres også i andre leieforhold, for eksempel utleie av boliger og lignende. Jeg kan i motsetning til Kolle ikke se at disse leieforholdene skiller seg fra tomtefeste. Mange har leiet bolig i tiår uten at innløsningsrett har kommet på tale i dette leieforholdet. At grunneier ikke har bruk for grunnen bør ikke ha noe å si. En husutleier leier ut hus fordi han strengt tatt ikke har bruk for huset, så jeg ser ingen prinsipiell forskjell på disse to.
Jeg har ingen problemer med å innrømme at rettsforhold har endret seg dramatisk de siste årene med hensyn til allmennhetens stadig økende rettigheter over privat grunn. Dette gjelder for eksempel fri ferdsel i strandsonen og de forhold Kolle nevner. Men her slutter Kolle fra er til bør, noe som er en velkjent feillutning i forhold til argumentasjon om prinsipielle forhold. I løpet av de siste tiår er for eksempel også avgifter på tobakk øket, uten at det blir mer riktig å øke avgiftene av den grunn.
Når det gjelder rettsforhold knyttet til festeforhold, har rettsreglene vanligvis gått i én retning – til vern for festeren. Dette gjelder eksempelvis makspris på festeavgift, svært lang og forutsigbar leietid, og preseptoriske rettsregler til fordel for festeren.
Videre sies det at det er et «anerkjent prinsipp at den som står for bruk, utvikling og verdiskaping også skal sterkest rett til utbytte». For meg er ikke dette et anerkjent prinsipp, men i høyeste grad et marxistisk prinsipp. Marx brukte det samme argumentet for å bevise at arbeiderne som stod for produksjon skulle ha eiendomsrett til denne, og ikke overlate merverdien til kapitalisten. Jeg finner det merkelig at Kolle trekker frem dette prinsippet når han vitterlig kun vil holde seg til praktisk argumentasjon.
I følge artikkelen mener Kolle at innløsningsretten er svært viktig for festere som har «fått føle grunneierens ”maktbrynde” på kroppen» og at grunneieren er den sterke part. Her høres det ut som om festerne er blitt utsatt for enorme overgrep med hensyn til festeavgift. Virkeligheten tilsier noe helt annet. Justisdepartementet foretok i fjor en stor undersøkelse for å finne ut om bortfesterne tok urimelig høy avgift. Tallene taler for seg selv: Kun 1,22 prosent av festerne betaler over 6000 kroner i festeavgift per dekar. Det store flertall på 80 prosent betaler under 3000 kroner. En ikke ubetydelig del betaler også under 100 kroner per dekar.
I årevis har dessuten prisforskriften på tomtefesteforhold holdt festeavgiften latterlig lav, siden avgiften har vært justert etter konsumprisindeksen og ikke etter en stadig stigende markedsverdi. (Prisforskriften ble opphevet 1.januar 2002 – nå er reglen om indeksregulering fravikelig). Det har medført urimelig lave festeavgifter som ytterligere har tilgodesett fester. Jeg har derfor full forståelse for at bortfestere vil ha en kompensasjon som monner når de selger tomten. Kolle hevder at 30 ganger årlig festeavgift i innløsningssum samsvarer med «andre kjente forhold for eiendoms overdragelse». Til dette vil jeg spørre om Kolle synes det er greit at bortfestere som har hatt symbolske festeavgifter på 1 krone får en femtilapp per dekar.
Tvert imot er innløsningsrett etter min mening ekspropriasjon det skal ytes full erstatning for, jf. Grunnloven § 105. Da Brundtland III-regjeringen utredet innløsningssum for tomtefesteforhold, kom Justisdepartementet frem til at en generell innløsningsrett etter en multiplikasjonsformel antagelig er i strid med Grunnloven. Jeg ser derfor med spenning frem til domstolene skal avgjøre grunnlovsmessigheten av den nye loven.
Avslutningsvis vil jeg nevne at avtalefrihet er et alminnelig rettsprinsipp i Norge. Avtalefrihet innbefatter også retten til å inngå dårlige avtaler. Når voksne mennesker går inn i et avtaleforhold vel vitende om avtalens konsekvenser, kan ikke politikerne gå inn etterpå og korrigere utslag den ene parten finner urimelig. Dette dreier seg ikke om abstrakte teorier, men om håndgripelig virkelighet som baserer seg på rettsregler enhver part i et avtaleforhold selv bør være ansvarlig for å sette seg inn i. Men jeg skal være enig i at regelverket nå er så komplekst at partene får problemer med å få full oversikt, og det er beklagelig at mange ofte ser seg nødt til å søke juridisk bistand for det som i utgangspunktet skulle være en enkel transaksjon.
For min del er siste ord sagt i denne diskusjonen.
